Шефката на най-голямата агенция за недвижими имоти в Благоевград „Явлена” Илинка Митева: Моментът е идеален за купуване на жилище, а търговските площи никога няма да бъдат толкова изгодни
- Г-жо Митева, кога е създадена компанията „Явлена” в Благоевград, разкажете ни кратка история за нея и за Вас, като ваша визитка?
- Компанията в Благоевград е създадена през 1994 година и е първият офис на Явлена в страната извън София. В самото начало се занимавахме само с посредническите сделки с недвижими имоти, покупко-продажби и отдаване под наем, частично управление на имоти. След това, след ‘95-‘96 г., cтартирахме и оценителна дейност на недвижими имоти. Аз започнах в офиса от самото начало през ‘94 г. като главен брокер във фирмата и от ‘95 г. съм неин управител.
- По колко продажби е правила фирмата през годините – кой беше най-силният ви период и какво се случва в момента?
- Трудно бих могла да конкретизирам с точен брой. Със сигурност пазарът е бил различен в различните години и винаги е имало ръстове и спадове. Т.е. това, което се случва в последните няколко години, обрисувано от всички нас с думата криза, се е случвало и преди. И е нормално да има такива моменти, нищо не може да бъде в постоянен възход. Така че, в този смисъл не е толкова плашещо. Най-добрите години всички знаем кои бяха, това са след края на ‘96, ’97, ’98 г. , в които ние правехме достатъчно сделки. За нас като фирма това, бе сравнително най-силният период , с оглед на това, че броят сделки за самата фирма не винаги е отражение на нейното дялово участие в пазара. Тогава когато започвахме пазарът не беше толкова развит, през 1994 г. нямаше толкова много фирми за имоти в града и съответно ние имахме по-малка конкуренция и по-голямо присъствие, и по-голям дял от пазара. Когато настъпи бумът, това накара много хора, които преди това не са се занимавали с имоти, да влязат в бизнеса, кои с по-далечна перспектива, кои чисто спекулативно. И съответно затова считам, че за нас е трудно да определим кой е по-добрият период. Още повече, че ние в този период от време се занимавахме твърде много и с оценителна дейност, което отнема ресурс от хора и време. Сега, общостатистически, броят на сделките е значително намалял и бих казала е един от най-слабите ни периоди като количество на сделки през цялата ни история. Но пък за сметка на това, опитът ни даде възможност да правим по-висок ценови клас от сделки. В този смисъл бройката не е измерение. Най–общо ако погледнем първото полугодие на 2012 г. то регистрира спад на броя на сделките в нашия район - Благоевградския, с около 15% спрямо същия период за миналата година.
- Какви услуги предлагате и кое се търси най-много?
- Ние продължаваме да правим посредничество, покупко-продажби и отдаване под наем, оценки на недвижими имоти и все по-малко управление, защото в нашата територия няма обекти, които да се предлагат и да се налага да им бъде извършена такъв тип услуга. Какво се търси? Засега продължава, и това е тенденция от предходната година, приоритетна при избора на недвижим имот, да бъде цената. Хората правят компромиси с много други критерии и основният фактор си остава цената.
- Кога се реализират повече продажби - през лятото или през зимата?
- Зависи за кои типове обекти. За градските имоти, говоря за Благоевград, Сандански, Петрич, лятото е по-силният сезон и е свързано, чисто оперативно, с по-доброто време, със свободното време на хората, с чисто климатичните условия за преместване, с ремонти и т.н. А ваканционните имоти, с оглед на това, че при нас водещият ваканционен курорт е Банско, който е зимен курорт, е с по-силен обем на продажби през зимните месеци.
- Какви жилища или земи се търсят най-много и на какви цени?
- Нискоценовите. Въпреки че, ако наистина се наблюдава изместване на интереса от най-ниската категория - гарсониерите или малките двустайни към двустайните и маломерните тристайни, оптималният вариант към момента като търсене е тристаен апартамент с две спални, с площта обаче на двустаен. Хем да има повече двойки стаи, хем площта да бъде по-малка, така че да калкулира по-малка крайна цена.
- В настоящият момент ли отчитате най-ниските цени на имотите или вече тръгнаха нагоре?
- Надявам се и според мен е логично това да е дъното на цените поради няколко причини. Първо защото цените, на които се продават имотите в Благоевград, са много близки до тяхната себестойност, а някои дори са под нея. Предполага се, че няма накъде повече да падат, с оглед на това, че логиката на пазара е такава - никой не продава под себестойност, освен ако не е в крайна нужда. Крайната нужда обикновено е свързана с изнемогване за обслужване на банков кредит. При нас, с изключение на индивидуалните купувачи, които са ипотечно кредитирани, няма такъв срив на строителни предприемачи, т.е. не се получи голям обем незавършено строителство сгради, които да останат в по-голямата си част непродадени. Това даде спокойствие на купувачите на зелено, а от друга страна не доведе до такъв драстичен спад на цените. Факт е, че по статистически данни за единичните цени на строителството, които излизат всяка година юли и август, тази година и миналата има лек ръст на себестойността на строителството. Той е незначителен спрямо спада от предходните години, но фактът, че има ръст на себестойността, предполага, че оскъпявайки се, изграждането на един обект неминуемо спира да понижава цената си. Ако не се покачи, тя поне ще остане в същите нива.
- В какво е най-изгодно да се инвестира в момента?
- Най-изгодни в момента са търговските инвестиционни площи. Това е сегментът, който беше най-драстично засегнат от кризата. Имам предвид, че предишните години, когато беше бумът на строителството, се произведоха много търговски площи във всякакви райони, които в голямата си част сега останаха свободни, защото купувачите им нямаха намерение да правят някакъв бизнес в тях, а основно да ги отдават под наем и да получават доходи. И особено тези, които са в по-крайните квартали на неатрактивни места, освободени от наематели, съответно не генерират никакъв приход и е нормално тяхната цена да се понижи. Излязоха доста такива обекти на пазара, а от друга страна има и такива, говоря отново за търговски площи, които са на много атрактивни места, такива, които преди години не бихме си помислили дори, че можем да търгуваме по две причини: първо, защото с оглед наем на имоти фирмена собственост, има стопански обекти, които са с голям обем на дейност, предимно свързана със строителството. Спадът в обема на строителството и техните приходи, и изобщо на бизнеса, доведе до необходимостта тези хора да се освобождават от активи, така че да могат да спасяват основния си бизнес. В следствие на това, на пазара излязоха търговски площи, които преди това ги нямаше и които бяха на много добри цени. А другият сегмент на индустриалните площи е свързан с предлагането на вторични продажби на големи приватизирани предприятия, които са в значителен обем, и които до момента не се използват. По-голямата част от тях не работят по предназначение. Около 80% от тях се отдават под наем и много малка част от тях работят. Нямайки наематели, те излизат на пазара на цени, които са под себестойност. За мен това са двата сегмента, които в момента са изключително актуални, изключително изгодни като цени и си струва да се инвестира в тях. Защото първо, търговските площи едва ли някога ще бъдат в подобна позиция на пазара, и второ - индустриалните площи са обикновено в зони, които са предназначени за това. Те са с абсолютно изградена инфраструктура, с големи мощности на електричество, и ако един човек алтернативно реши да инвестира на гола поляна, разходите му за изграждане на път, снабдяване с вода, канализация и еленергия, както и изграждането на обекта, са несъизмеримо по-високи от това да придобиеш един такъв имот в готова зона и съответно да го реконструираш и да го приведеш в съответствие със сегашните изисквания. Това са за мен изгодните сделки.
- Какво бихте посъветвали търсещите дом или вила?
- Купуването на вила в наши дни общо взето е лукс, за да не кажа, че почти не ни се случва. Много тесен е пазарът. В условия на намалената покупателна способност на хората, те обикновено приоритетно решават жилищните си проблеми и този лукс, който преди години можеха да си позволят като втори дом, така наречен, или вила за сезонно ползване, в момента определено рядко се случва. Това е един имот, който е пасив, той изисква инвестиции и поддръжката му е свързана само с разходи. В условията на криза, в никакъв случай вила.
– Как се движат цените в кварталите в Благоевград и в региона - Банско, Сандански, Мелник?
- В кварталите има два типа строителство – еднопанелно в Струмско, Еленово, Изгрев, и новото строителство, което се извършва в последните години. В този смисъл има голяма разлика между панелното и новото тухлено строителство, но общо взето Струмско традиционно остава най-евтиният квартал. Панелните жилища се движат в рамките на 220-240 евро на квадрат, докато новото строителство в същия район е около 350-380. Районът Еленово и Изгрев е с около 50% пропорционално за панел и за ново строителство на по-високи цени. Освобождение, който е на границата с широкия център и е в близост до Първи корпус на Югозападния университет, традиционно държи цени, близки до тези в широкия център, с оглед на това, че жилищата могат да се отдават под наем на студенти. Тук е новото строителство, което се изгради в периода ‘89-‘94г. на цени 350-450 евро, а сега то тръгва от 450 евро нагоре, докъм 550. Същите са цените и в широкия център. В централната градска част старото строителство е между 500 и 550 евро, а новото между 550 и 800 евро, като съществува и изключение на малко по-високи цени, но това трябва да бъде като изключение. Не без значение е, че новото строителство има и една скрита разлика в единичните цени, калкулирана от общите части, която е в рамките на около 10%. Обикновено цената на старото строителство на квадратен метър се калкулира върху чистата му площ. Докато в новото строителство неминуемо се включва и площта на общите части, която също определя крайната цена. Следейки събитията през годините, панелните жилища в момента се търгуват на цени от 2005г., а тухленото строителство на нивата от 2006г.
- Какво очаквате за развитието на Вашия бизнес и движението на пазара на недвижими имоти през 2013 г?
- Съдейки по това, което се случва чисто статистически , като средни нива на цените, 2011 спрямо 2010 отбеляза ръст на броя сделки, говоря за района на Благоевград. Той бе с около 3,5%. От друга страна обаче, ако сравним първото полугодие на 2011 г. с първото полугодие на 2012 г., има спад с около 15%. В този смисъл не можем да кажем, че разчитаме на някакъв кой знае какъв ръст, но се надяваме на това. Ако не се долови покачване в броя на сделките, то тенденцията ще бъде в леко увеличаване на цените на имотите. От средата на миналата година, има бавно, с по няколко процента, но все пак покачване на цените. Това се случва на тримесечие с около 1,5%. Другото, което определено може да се каже е, че броят на сделките, сключени с ипотечно кредитиране от банки намалява. Ако до първата половина на 2010 г. средният процент от сделките, сключени с кредити от банки, беше около 40%, през първото полугодие на 2011 г. той се движеше над 30%, то сега е около 25%. Хората започват все повече да търгуват със спестени пари или с пари, които са калкулирани от продажбата на друг имот, и все по-малко да ползват банкови кредити, докато преди това пазарът ни беше в пълна зависимост от кредитирането. Забелязва се и едно леко засилване и активизиране на банките, те подобряват продуктите си, намаляват процентите, при които отпускат кредити, намаляват разходите за одобряване, за разглеждане и за управление, което според мен би било нормално да доведе до леко раздвижване на пазара. И с оглед на това, че наистина няма обективни предпоставки цените да падат повече, е логично да сме достигнали дъното и да получим за следващата година малко по-оптимистични резултати.
– В заключение бихте ли добавили като експерт още нещо?
- За мен е много важно хората, сключвайки сделка за имот, да бъдат много добре запознати какво им трябва, да погледнат малко по-перспективно дали това е правилното жилище, да пренаредят критериите си. От една страна са истинските им възможности. От друга страна ако те трябва да направят компромиси с много неща, само заради цената, то тогава това не е тяхното жилище. Ако те купят жилище, което след една или две години няма да им върши работа, по-добре да не го купуват. Защото първо - всяка покупка е свързана със съпътстващи разходи, второ - ако те решат да ползват банков кредит, това е едно допълнително оскъпяване на този имот, за който в една реална пазарна ситуация, оскъпяването от банковия кредит не е сигурно, че ще бъде наваксано след година, две или три, когато на тях им се наложи да го заменят с друг. Така че, аз съветвам хората да бъдат разумни, когато предприемат дейност, свързана с покупка на имот, много правилно да наредят критериите си, да изберат мястото, етажа, изложението и да не обръщат внимание чак толкова на довършителните работи - наличие на топлоизолация, на качествена дограма и т.н. Защото тези неща са важни, но могат да бъдат подменени в момент, в който имат възможност. Докато промяната на мястото, етажа, изложението, на основната конструкция и всички други неща, е свързана изцяло със смяна на обекта. Все още при нас наемите са достатъчно ниски спрямо вноската по кредит. Ако те преценят, че вноската по кредит за жилижето им е на ръба на възможностите им, също не смятам, че ще си струва риска. По-добре да плащат наем. Да, те няма да имат жилище, ще хвърлят пари на вятъра, но няма да изпаднат в ситуация на неплатежоспособност. А за хората, които имат възможности, защото има и такава група хора, които могат да си позволят да си купят жилище, но просто изчакват цените да паднат или да изберат най-доброто възможно, или просто се страхуват, за тях смятам, че правилният съвет е, че най-доброто време за купуване е сега. Аз никога не съм давала съвети на хората да купуват имоти тогава, когато цените растат. Имоти се купуват, когато цените падат и така инвестират разумните хора. При всички положения, банковите лихви на парите по депозитите, не могат да компенсират първо - инфлацията , колкото и малка да е тя и второ - аритметиката: плащане на наем или вноска по кредит, ако имат възможност за нея.
Интервю на РАДОСЛАВА ДИМИТРОВА
Уважаеми читатели, цялото интервю ще бъде публикувано в новото издание на “Бизнес справочник Струма”, което ще излезе в началото на 2013г. В него ще можете да видите още много интервюта с известни хора от различни сфери на живота, както и репортажи за различни фирми и дейности. Любопитна ще бъде също единствената класация за най-проспериращите фирми в региона, както и доходите на едни от най-богатите бизнесмени в Благоевград.
